• เพื่อบริหารจัดการอาคารให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของผู้ว่าจ้าง มีกระบวนการบริหารจัดการอาคารที่เป็นระบบ มีประสิทธิภาพ เป็นมืออาชีพ ได้มาตรฐาน ถูกต้องตามกฎหมาย และหลักวิศวกรรมที่ดี
• ด้านความพร้อมในเชิงการบำรุงรักษาอาคาร ให้มีความสวยงาม สมบูรณ์ พร้อมให้บริการได้ดีอยู่เสมอ
• ด้านความพร้อมในการให้บริการอาคารทั้งด้านการรักษาความปลอดภัย ความสะอาด การให้ข้อมูลและบริการสิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อให้ผู้ใช้อาคารได้รับบริการที่ดีและมีความพึงพอใจสูงสุด
• ด้านความพร้อมในด้านการบริหารจัดการด้านอาชีวอนามัยของผู้ทำงานภายในอาคาร ผู้เช่า และผู้มาใช้บริการให้มีคุณภาพชีวิตที่ดี
• ด้านความพร้อมในด้านการบริหารจัดการด้านอนุรักษ์พลังงาน มุ่งผลสัมฤทธิ์จากความร่วมมือและการสร้างความตระหนักแก่ผู้ที่เกี่ยวข้อง
• ด้านความพร้อมในเชิงการบริหารจัดการให้มีกระบวนการทำงานที่เป็นระบบ รวดเร็ว ตรวจสอบกลับและอ้างอิงข้อมูล ตลอดจนคู่มือและประวัติต่างๆ ได้เสมอ
• ด้านความพร้อมในเชิงบริหารต้นทุนอาคาร เพื่อให้อาคารมีต้นทุนการดำเนินการโดยรวมที่ต่ำและมีการลงทุนเพิ่มเติมเฉพาะเท่าที่จำเป็น

• บริหารจัดการพื้นที่รวมประมาณ 270,000 ตารางเมตร ซึ่งประกอบด้วย อาคารที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน อาคารส่วนฐานร้านค้าปลีก (Podium) ลานจอดรถยนต์ อาคารจอดรถจักรยานยนต์ และพื้นที่โดยรอบ
• บริหารจัดการงานระบบอาคารและการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) และเชิงแก้ไข (Corrective Maintenance)
• บริหารจัดการด้านความปลอดภัย (Security) และการรักษาความสะอาด (Housekeeping) ภายในอาคารและพื้นที่ส่วนกลาง
• บริหารจัดการพื้นที่สวน ต้นไม้ และภูมิทัศน์โดยรอบอาคาร รวมถึงชั้น 5 อาคารที่พักอาศัย (Club House)
• บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง พื้นที่ให้เช่าที่ยังไม่มีผู้เช่า และจุดบริการต่างๆ เช่น จุด Load ของ ห้องขยะ สถานีแก๊ส รางน้ำทิ้ง และลานจอดรถ
• ควบคุมและบริหารจัดการด้านอาชีวอนามัย ความปลอดภัย และสิ่งแวดล้อมในการทำงาน (Safety & Environment)
• ดำเนินการด้านมาตรการอนุรักษ์พลังงานภายในอาคาร
• จัดเก็บบันทึกข้อมูล คู่มือ และประวัติการซ่อมบำรุงให้เป็นระบบพร้อมตรวจสอบ

• รายงานผลการดำเนินงานบริหารจัดการอาคารประจำเดือน/ประจำปี
• แผนการบำรุงรักษาอาคารและงานระบบ (Preventive Maintenance Schedule)
• คู่มือการปฏิบัติงานและประวัติการซ่อมบำรุงรักษาเครื่องจักรและอุปกรณ์ในอาคาร
• ตัวชี้วัดผลงาน (Key Performance Indicators - KPIs) ตามที่กำหนด
• รายงานการใช้พลังงานและมาตรการอนุรักษ์พลังงาน
• พื้นที่อาคารและพื้นที่ส่วนกลางที่ได้รับการดูแลรักษาความสะอาด ความปลอดภัย และความพร้อมในการใช้งานอยู่เสมอ

• • (ระบุตามเอกสาร TOR ฉบับเต็มเพิ่มเติม หากมีการระบุระยะเวลาสัญญา เช่น 1 ปี หรือ 3 ปี)

• Eligibility Requirements: -
• Standards Compliance: ดำเนินงานตามมาตรฐานวิศวกรรม กฎหมาย และ พ.ร.บ. ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารอาคาร
• Experience: มีประสบการณ์ในการบริหารจัดการอาคารขนาดใหญ่ อาคารสำนักงาน หรือศูนย์การค้า
• Previous Project Cost: -
• Technical Capabilities: มีความพร้อมด้านบุคลากรและเครื่องมือในการบริหารจัดการอาคารครบวงจร (งานระบบ, ความสะอาด, ความปลอดภัย, ภูมิทัศน์)
• Personnel: จัดเตรียมบุคลากรที่มีคุณสมบัติเหมาะสมตามอัตรากำลังและตำแหน่งที่กำหนดใน TOR (เช่น ผู้จัดการทั่วไป, พนักงานบริหารอาคาร, ทีมช่าง, ทีมรักษาความปลอดภัยและความสะอาด)
• Exclude the basic requirements: -

• ประเมินจากคุณสมบัติของผู้เสนอราคา ความพร้อมด้านบุคลากร แผนการบริหารจัดการอาคาร และราคาที่เสนอตามหลักเกณฑ์ของทางราชการหรือจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

• พื้นที่รวมประมาณ 270,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย (24 ชั้น, 220 ห้อง, พื้นที่ 40,300 ตร.ม.), อาคารสำนักงาน (41 ชั้น, พื้นที่ 124,600 ตร.ม.), อาคารส่วนฐานร้านค้าปลีก (Podium 5 ชั้นและชั้นใต้ดิน, พื้นที่ 30,400 ตร.ม.), ลานจอดรถยนต์ (10 ชั้นและชั้นใต้ดิน, พื้นที่ 79,200 ตร.ม.) และอาคารจอดรถจักรยานยนต์ (2 ชั้น, พื้นที่ 800 ตร.ม.)
• ระบบประกอบอาคารและงานระบบต่างๆ ที่ต้องดูแลบำรุงรักษาตามมาตรฐานวิศวกรรม

• ค่าจ้างและการจ่ายเงินตามเงื่อนไขการส่งมอบงานและการตรวจรับของผู้ว่าจ้าง
• บทลงโทษและการปรับกรณีผู้รับจ้างปฏิบัติผิดสัญญาหรือไม่เป็นไปตามมาตรฐานการให้บริการ (KPIs)

• Q: อาคารจัตุรัสจามจุรีมีพื้นที่รวมทั้งหมดประมาณเท่าใด?
  A: มีพื้นที่รวมทั้งหมดประมาณ 270,000 ตารางเมตร
  • Q: อาคารที่พักอาศัย (Residence) มีจำนวนกี่ชั้นและกี่ห้องพัก?
    A: สูง 24 ชั้น (ไม่มีชั้น 13) มีจำนวนห้องพัก 220 ห้อง
  • Q: อาคารสำนักงาน (Office) เปิดให้บริการในช่วงเวลาใด?
    A: เปิดให้บริการตั้งแต่เวลา 06.00 – 22.00 น.
  • Q: อาคารส่วนฐานร้านค้าปลีก (Podium) มีความสูงกี่ชั้น?
    A: สูง 5 ชั้น และชั้นใต้ดิน
  • Q: วัตถุประสงค์หลักในการบริหารจัดการอาคารครอบคลุมกี่ด้านสำคัญ?
    A: ครอบคลุม 6 ด้าน ได้แก่ ด้านการบำรุงรักษา, ด้านการให้บริการ, ด้านอาชีวอนามัย, ด้านอนุรักษ์พลังงาน, ด้านระบบข้อมูลที่เป็นระบบ, และด้านการบริหารต้นทุน
  • Q: พื้นที่จอดรถยนต์ของโครงการมีความสูงกี่ชั้น?
    A: สูง 10 ชั้น และชั้นใต้ดิน พื้นที่ประมาณ 79,200 ตารางเมตร
  • Q: อาคารจอดรถจักรยานยนต์มีพื้นที่ประมาณเท่าใด?
    A: มีพื้นที่ประมาณ 800 ตารางเมตร สูง 2 ชั้น
  • Q: ส่วนงานใดของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยที่เป็นผู้จัดจ้างงานนี้?
    A: สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (กลุ่มงานบริหารกายภาพและสิ่งแวดล้อม ส่วนบริหารกิจการจัตุรัสจามจุรี)
  • Q: ทางเชื่อม MRT ของอาคารส่วนฐานร้านค้าปลีกเปิดให้บริการช่วงเวลาใด?
    A: เปิดให้บริการตั้งแต่เวลา 05:30 – 23:30 น.
  • Q: อาคารที่พักอาศัยเปิดให้บริการในลักษณะใด?
    A: เปิดบริการ 24 ชั่วโมง เป็นประเภท Leasehold

สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
1/33
ข้อกําหนดและขอบเขตงาน อาคารจัตุรัสจามจุรี
งานบริหารอาคาร
จัดทําโดย กลุ่มงานบริหารกายภาพและสิ่งแวดล้อม ส่วนบริหารกิจการจัตุรัสจามจุรี
สํานักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
Tom 7. ผู้จัดการทั่วไป
พนักงานบริหารอาคาร
พนักงานบริหารอาคาร
สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
2/33
ข้อก้าหนดในงานบริหารจัดการอาคาร ประกอบด้วย 4 บท ได้แก่
บทที่ 1 บทนําและวัตถุประสงค์
1.1 บทนํา
1.2 วัตถุประสงค์
1.3 คุณสมบัติของผู้เสนอราคา 1.4 เงื่อนไขการเสนอราคา 1.5 คําจํากัดความ
บทที่ 2 รายละเอียดของงาน
2.1 คุณสมบัติของบุคลากร
2.2 อัตรากําลัง
2.3 ตารางการปฏิบัติงาน
2.4 สิ่งที่ผู้ว่าจ้างจัดหาให้และสิ่งที่ผู้รับจ้างต้องจัดหา 2.5 ขอบเขตงานที่รับผิดชอบและคุณภาพงานที่ต้องการ 2.6 ตัวชี้วัด (Key performance index)
บทที่ 3 เงื่อนไขการจ้าง
หน้าที่
3
5619
7
9
12
13
14
15
27
3.1 ระยะเวลาดําเนินการ
3.2 ค่าจ้างและการจ่ายเงิน
3.3 การส่งงานและเอกสารประกอบการจ่ายเงิน
3.4 ความรับผิดชอบและบทลงโทษของผู้รับจ้าง 3.5 การบอกเลิกสัญญาจ้าง 3.6 อื่นๆ
28
28
29
30
223
33
Sami 7.
ผู้จัดการทั่วไป
ท
พนักงานบริหารอาคาร
พนักงานบริหารอาคาร
สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
1.1 บทนํา
บทที่ 1 บทนําและวัตถุประสงค์
3/33
ด้วยสํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มีความประสงค์จัดจ้างงานบริหารจัดการ อาคารจัตุรัสจามจุรี (Chamchuri Square) ตั้งอยู่เลขที่ 315,317,319 ถนนพญาไท แขวงปทุมวัน เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร บนพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 270,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยอาคารซึ่งเป็นอาคารที่พักอาศัย อาคารสํานักงาน อาคารศูนย์การค้าและที่จอดรถ โดยมีรายละเอียด ดังนี้
อาคารที่พักอาศัย (Residence ประเภท Leasehold) สูง 24 ชั้น (ไม่มีชั้น 13) จํานวนห้องพัก 220 ห้อง มีพื้นที่ประมาณ 40,300 ตารางเมตร เปิดบริการ 24 ชั่วโมง โดยมีรายละเอียดพื้นที่ตามตาราง ดังนี้
จํานวนห้อง พื้นที่ส่วนกลาง
ชน
พักอาศัย
(ตร.ม)
B
1,500
G
5
300
1,000
6-24
220 ห้อง
9,210
ดาดฟ้า
1,200
การใช้งาน
พื้นที่ส่วนกลาง = ห้องทํางานช่าง, ห้องงานระบบต่างๆ, พื้นที่จอดรถ, ห้องเครื่อง, ทางหนีไฟ, ห้องเก็บของ ฯลฯ
พื้นที่ส่วนกลาง = Lobby, ห้องเก็บของ, ทางเดิน, ห้อง Mail Box พื้นที่ส่วนกลาง = Club House, สระว่ายน้ําและสวนหย่อม, ห้องออก กําลังกาย, ห้องน้ํา, ห้องประชุม, ห้องโยคะ, ห้องทํางาน
จํานวนห้องพักอาศัยรวม 220 ห้อง
พื้นที่ส่วนกลาง = ทางเดิน,โถงลิฟต์, ห้องเก็บขยะ,ห้องเครื่อง, ทางหนีไฟ พื้นที่ส่วนกลาง = ห้องเครื่องลิฟต์, ห้องเครื่องปั้มและหลังคา, ระบบ ป้องกันฟ้าผ่าและอื่น ๆ, ห้องเก็บของ
อาคารสํานักงาน (Office) สูง 41 ชั้น (ไม่มีชั้น 13) มีพื้นที่ประมาณ 124,600 ตารางเมตร เปิดบริการ 06.00 – 22.00 น. โดยมีรายละเอียดพื้นที่ตามตาราง ดังนี้
ะ
พื้นที่เช่า พื้นที่ส่วนกลาง
ชน
การใช้งาน
(ตร.ม)
(ตร.ม)
11-41
93,914
24,186
พื้นที่เช่า = ออฟฟิศสํานักงานให้เช่า (ไม่มีชั้น 13)
M1/
5,300
M2
ดาดฟ้า
1,200
พื้นที่ส่วนกลาง = ทางเดิน, ห้องเครื่องงานระบบ,โถงลิฟต์, ทางหนีไฟ, ห้องน้ํา, ห้องซักล้าง, อื่นๆ
พื้นที่ส่วนกลาง = ห้องเครื่องงานระบบ, ทางหนีไฟ, ห้องเก็บเอกสาร
พื้นที่ส่วนกลาง = ห้องเครื่องงานระบบ, และอุปกรณ์ระบบประกอบ อาคารอื่น ๆ
Fimm 7. ผู้จัดการทั่วไป
Noon
พนักงานบริหารอาคาร
พนักงานบริหารอาคาร
สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
4/33
อาคารส่วนฐานร้านค้าปลีก (Podium) เป็นอาคารเชื่อมต่อระหว่างอาคารพักอาศัย (Residence) และ อาคารสํานักงาน (Office) สูง 5 ชั้น และชั้นใต้ดิน มีพื้นที่ประมาณ 30,400 ตารางเมตร เปิดบริการ 10:00 – 22:00 น (ยกเว้นทางเชื่อมคณะพาณิชย์และประตู MRT เปิดให้บริการตั้งแต่ 05:30 – 23:30 น.และชั้น G และ 4 เปิดให้บริการตั้งแต่ 07:30-22:00 น.) โดยมีรายละเอียดพื้นที่ตามตาราง ดังนี้
พื้นที่เช่า
พื้นที่ส่วนกลาง
ชน
(ตร.ม)
(ตร.ม)
B
4,400
1,800
G
4,900
2,200
2
4,600
1,900
3
3,500
1,800
การใช้งาน
พื้นที่เช่า = ร้านค้าและศูนย์อาหาร, ซุปเปอร์มาร์เก็ต พื้นที่ส่วนกลาง = ทางเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีสามย่าน, ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ทางหนีไฟ, ห้องน้ํา, ลิฟต์, พื้นที่จอดรถ, ห้อง เครื่องงานระบบ
พื้นที่เช่า = ร้านอาหารและเครื่องดื่ม, ธนาคาร, ร้านเสริมสวย พื้นที่ส่วนกลาง = ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ทางหนีไฟ, ห้องน้ํา, ลิฟต์ห้อง เครื่องงานระบบ, พื้นที่จัดกิจกรรม, บ่อน้ําพุ
พื้นที่เช่า ร้านอาหารและเครื่องดื่ม

สันทนาการ, ห้องอ่านหนังสือรวม
พื้นที่ส่วนกลาง

ห้องเครื่องงานระบบ
"
คลินิกเวชกรรม, กิจกรรม
ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ทางหนีไฟ, ห้องน้ํา, ลิฟต์,
พื้นที่เช่า = ร้านอาหารและเครื่องดื่ม, โรงเรียนเสริมทักษะ, คลินิกเวช กรรม, กิจกรรมสันทนาการ
พื้นที่ส่วนกลาง = ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ทางหนีไฟ, ห้องน้ํา, ลิฟต์, ห้องเครื่องงานระบบ
พื้นที่เช่า = ร้านหนังสือ, สํานักงานให้เช่า

พื้นที่ส่วนกลาง ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ทางหนีไฟ, ห้องน้ํา, ลิฟต์, ห้องเครื่องงานระบบ
ลานจอดรถยนต์ สูง 10 ชั้น และชั้นใต้ดิน มีพื้นที่ประมาณ 79,200 ตารางเมตร โดยมีรายละเอียดพื้นที่
บ
4-5
3,107
720
ดังนี้
ະ ชน
พื้นที่เช่า
พื้นที่ส่วนกลาง
(ตร.ม)
(ตร.ม)
B,
300
78,900
P1-P10A
ตามตาราง ดงน
การใช้งาน
อาคารจอดรถจักรยานยนต์ สูง
พื้นที่เช่า พื้นที่ส่วนกลาง
ตาราง ดังนี้
ชน
(ตร.ม)
(ตร.ม)
1-2
800
2
พื้นที่เช่า = ห้องเก็บของ, ร้านอาหาร
พื้นที่ส่วนกลาง = พื้นที่จอดรถ, โถงลิฟต์, บันได, ห้องน้ํา, ห้องสโตร์, ห้องเครื่องงานระบบ,ห้องทํางานทีมต่าง ๆ
ชั้น มีพื้นที่ประมาณ 800 ตารางเมตร โดยมีรายละเอียดพื้นที่ตาม
การใช้งาน
Finn 2.
ผู้จัดการทั่วไป
พื้นที่ส่วนกลาง = พื้นที่จอดรถจักรยานยนต์, บันได
Con
พนักงานบริหารอาคาร
รา
พนักงานบริหารอาคาร
สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
พื้นที่โดยรอบอาคาร ขอบเขตพื้นที่รับผิดชอบ ประกอบด้วย
พื้นที่สวน และต้นไม้โดยรอบอาคาร
1.
2. พื้นที่จุด Load ของ, ห้องขยะ 2 ห้อง, สถานีแก๊ส, จุดสูบบุหรี่ 3. รางน้ําทิ้ง, ราง Gutter ตามชั้นต่างๆ และโดยรอบอาคาร
4. ป้ายรถประจําทาง, ป้ายโฆษณา
5/33
5. ทางรถวิ่งรอบอาคาร, ทางวนรถ, บันไดขึ้น-ลง พื้นที่จอดรถ, Ramp ขึ้น-ลงและทางลาด 6. พื้นที่ภายในบริเวณศาลเจ้า และพื้นที่โดยรอบทั้งหมด
7. พื้นที่กิจกรรม
พื้นที่ต้นไม้ สวนหย่อมและเรือนเพาะชํา ขอบเขตพื้นที่รับผิดชอบ ประกอบด้วย
ะ

1. รอบอาคาร ชัน G
2. สวนหย่อม บริเวณ ชั้น 5 อาคารที่พักอาศัย (Club House)
   พื้นที่ให้เช่า ที่ยังไม่มีผู้เช่า ขอบเขตพื้นที่รับผิดชอบ ประกอบด้วย พื้นที่ว่างให้เช่าอาคารพักอาศัย, อาคารสํานักงาน, อาคารส่วนฐานร้านค้าปลีก
   1.2 วัตถุประสงค์
   ส่วนบริหารกิจการจัตุรัสจามจุรี สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งต่อไปในข้อ กําหนดนี้ เรียกว่า “สํานักงาน” มีความประสงค์ที่จะจ้างงานบริหารจัดการอาคาร ของอาคารจัตุรัสจามจุรี เพื่อ บริหารจัดการอาคารให้เป็นตามวัตถุประสงค์ของผู้ว่าจ้าง มีกระบวนการบริหารจัดการอาคารที่เป็นระบบ มี ประสิทธิภาพ เป็นมืออาชีพ ให้ได้ตามมาตรฐาน ถูกต้องตามกฎหมาย ถูกต้องตามหลักวิศวกรรมที่ดี ถูกต้องตาม พระราชบัญญัติและข้อบังคับต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงมีความพร้อมให้อาคารสามารถใช้งานได้ครอบคลุมครบทุก
   ด้าน ดังนี้
   1.2.1 ด้านความพร้อมในเชิงการบํารุงรักษาอาคาร ให้มีความสวยงาม สมบูรณ์ พร้อมให้บริการได้ดีอยู่เสมอ 1.2.2 ด้านความพร้อมในการให้บริการอาคารทั้งด้านการรักษาความปลอดภัย ความสะอาด การให้ ข้อมูลและบริการสิ่งอํานวยความสะดวก เช่น ห้องพักอาศัยให้เช่า สํานักงานให้เช่า ร้านค้าเช่า สํานักงานผู้ว่าจ้างและตัวแทนผู้ว่าจ้าง ห้องเครื่อง ห้องน้ํา ห้องพักขยะ ห้องเก็บของ และส่วน ของอาคารที่เป็นพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น โดยมุ่งหวังให้ผู้ใช้อาคารได้รับบริการที่ดี และมีความ พึงพอใจในบริการที่ได้รับเต็มที่
   1.2.3 ด้านความพร้อมในด้านการบริหารจัดการด้านอาชีวอนามัยของผู้ทํางานภายในอาคาร ผู้เช่า
   และผู้มาใช้บริการมีคุณภาพชีวิตที่ดี
   1.2.4 ด้าน ความพร้อมในด้านการบริหารจัดการด้านอนุรักษ์พลังงาน โดยมุ่งผลสัมฤทธิ์จากความ
   ร่วมมือของผู้ใช้อาคารควบคู่ไปกับการใช้ทักษะ การสร้างความตระหนักแก่ผู้ที่เกี่ยวข้อง
   1.2.5 ด้านความพร้อมในเชิงการบริหารจัดการให้มีกระบวนการทํางานที่เป็นระบบ รวดเร็ว สามารถ
   ตรวจสอบกลับ และอ้างอิงข้อมูล ตลอดจนคู่มือ และประวัติต่างๆ ที่ถูกต้อง ครบถ้วนได้เสมอ 1.2.6 ด้านความพร้อมในเชิงบริหารต้นทุนอาคารเพื่อให้อาคารมีต้นทุนการดําเนินการโดยรวมที่ต่ํามี
   การลงทุนเพิ่มเติมเฉพาะเท่าที่จําเป็น
   Tomi 7.
   ผู้จัดการทั่วไป
   พนักงานบริหารอาคาร
   พนักงานบริหารอาคาร