• รักษาความสะอาดของอาคารให้ปราศจากสิ่งสกปรกและกลิ่นอันไม่พึงประสงค์
• บำรุงรักษาอาคารให้อยู่ในสภาพดี น่าอยู่ และน่าใช้บริการทั้งภายในและภายนอก
• ให้บริการครอบคลุมพื้นที่ส่วนกลาง พื้นที่สำนักงาน ห้องน้ำ ลิฟต์ และพื้นที่โดยรอบ
• สร้างความพึงพอใจให้แก่ผู้ใช้อาคารและผู้พักอาศัย
• ดูแลด้านอาชีวอนามัยของผู้ใช้อาคาร
• จัดทำกระบวนการทำงานที่เป็นระบบ ตรวจสอบได้ และใช้ผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับพื้นผิว
• ลดต้นทุนการดูแลบำรุงรักษาอาคารในระยะยาว
• ดูแล ตัดแต่ง และบำรุงรักษาต้นไม้และสวนหย่อมให้สวยงามอยู่เสมอ

• บริการรักษาความสะอาดพื้นที่ส่วนกลางของอาคารที่พักอาศัย, สำนักงาน, ร้านค้า, และลานจอดรถ
• บริการทำความสะอาดห้องน้ำ, โถงลิฟต์, ห้องพักขยะ, ห้องเก็บของ, และทางหนีไฟ
• ดูแลรักษาความสะอาดพื้นที่โดยรอบอาคาร รวมถึงรางน้ำทิ้ง, ป้ายรถประจำทาง, และทางรถวิ่ง
• บริการดูแลสวนหย่อมและต้นไม้ (รอบอาคารชั้น G และสวนชั้น 5)
• บริการทำความสะอาดพื้นที่เช่าที่ยังไม่มีผู้เช่า
• การบริหารจัดการน้ำยาทำความสะอาดและอุปกรณ์ให้เหมาะสมกับประเภทพื้นผิว

• รายงานผลการปฏิบัติงานประจำวัน/เดือน
• คู่มือการปฏิบัติงาน (Standard Operating Procedure) และประวัติการทำความสะอาด
• พื้นที่อาคารที่สะอาดตามมาตรฐานที่กำหนด
• สวนหย่อมและต้นไม้ที่ได้รับการตัดแต่งและดูแลอย่างดี
• รายงานการใช้น้ำยาและอุปกรณ์ทำความสะอาด

• ระบุในเอกสารแนบ (โปรดตรวจสอบในส่วนสัญญาจ้างหรือตารางเวลาที่แนบมากับ TOR)

• Eligibility Requirements: ต้องเป็นนิติบุคคลที่มีวัตถุประสงค์ในการให้บริการทำความสะอาดและดูแลสวน
• Standards Compliance: ต้องมีมาตรฐานการทำงานที่ถูกต้องตามกฎหมายและ พ.ร.บ. ที่เกี่ยวข้อง
• Experience: มีประสบการณ์ในการบริหารจัดการงานทำความสะอาดอาคารขนาดใหญ่ (Mixed-use)
• Previous Project Cost: -
• Technical Capabilities: มีความเชี่ยวชาญในการเลือกใช้น้ำยาทำความสะอาดให้เหมาะสมกับพื้นผิววัสดุ และมีระบบการตรวจสอบงาน
• Personnel: มีบุคลากรที่มีความรู้ความชำนาญด้านการทำความสะอาดและการดูแลสวน

• พิจารณาจากความพร้อมในเชิงการให้บริการ
• ความเชี่ยวชาญและกระบวนการทำงานที่เป็นระบบ
• ความสามารถในการดูแลรักษาต้นไม้และสวนหย่อม
• ความคุ้มค่าและแผนการลดต้นทุนการบำรุงรักษาอาคาร

• ต้องมีการระบุประเภทน้ำยาที่ใช้ทำความสะอาดให้เหมาะสมกับพื้นผิววัสดุแต่ละประเภท
• ต้องมีกระบวนการทำงานที่เป็นระบบและสามารถตรวจสอบย้อนกลับได้
• การดูแลสวนต้องครอบคลุมการตัดแต่ง การเพาะชำ และการบำรุงรักษาให้ต้นไม้เจริญเติบโต

• การตรวจการจ้าง ค่าจ้าง และการจ่ายเงิน เป็นไปตามเงื่อนไขที่ระบุในบทที่ 3 ของ TOR
• มีข้อกำหนดเรื่องความรับผิดชอบและบทปรับหากไม่ปฏิบัติตามมาตรฐานงาน

• Q: ผู้รับจ้างต้องดูแลพื้นที่เช่าที่ยังไม่มีผู้เช่าด้วยหรือไม่? A: ใช่ ต้องดูแลตามขอบเขตที่กำหนด
• Q: พื้นที่สวนที่ต้องดูแลมีจุดไหนบ้าง? A: บริเวณรอบอาคารชั้น G และสวนหย่อมชั้น 5 (Club House)
• Q: อาคารจัตุรัสจามจุรีเปิดให้บริการกี่โมง? A: แต่ละส่วนมีเวลาเปิด-ปิดต่างกัน เช่น สำนักงาน 06.00-22.00 น. และร้านค้า 10.00-22.00 น.
• Q: ผู้รับจ้างต้องจัดหาอุปกรณ์เองหรือไม่? A: ใช่ ผู้รับจ้างต้องจัดหาอุปกรณ์และน้ำยาทำความสะอาดตามที่ระบุในข้อกำหนด
• Q: งานดูแลต้นไม้รวมถึงการเพาะชำหรือไม่? A: ใช่ รวมถึงการตัดแต่ง เพาะชำ และบำรุงรักษา
• Q: มีการกำหนดมาตรฐานน้ำยาทำความสะอาดหรือไม่? A: ต้องเลือกใช้ให้เหมาะสมกับประเภทพื้นผิววัสดุ
• Q: พื้นที่รับผิดชอบรวมทั้งหมดประมาณเท่าใด? A: ประมาณ 270,000 ตารางเมตร
• Q: งานทำความสะอาดรวมถึงห้องพักขยะหรือไม่? A: ใช่ รวมห้องพักขยะและห้องเก็บของ
• Q: การวัดผลความสำเร็จดูจากอะไร? A: ความสะอาดของอาคาร ความพึงพอใจของผู้ใช้อาคาร และสภาพของสวน
• Q: มีข้อกำหนดเรื่องกลิ่นหรือไม่? A: ต้องปราศจากกลิ่นอันไม่พึงประสงค์ทั้งภายในและภายนอกอาคาร

สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
หน้า 1/29
ข้อกําหนดและขอบเขตงาน อาคารจัตุรัสจามจุรี
งานบริการรักษาความสะอาด
จัดทําโดย
กลุ่มงานบริหารกายภาพและสิ่งแวดล้อม ส่วนบริหารกิจการจัตุรัสจามจุรี สํานักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
ผู้จัดการทั่วไป
พนักงานบริหารอาคาร
гор
พนักงานบริหารอาคาร
สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
2/29
ข้อกําหนดในงานบริการรักษาความสะอาด ประกอบด้วย 4 บท ได้แก่
บทที่ 1 บทนําและวัตถุประสงค์
หน้าที่
1.1 บทนํา
1.2 วัตถุประสงค์
1.3 คุณสมบัติของผู้เสนอราคา 1.4 เงื่อนไขในการเสนอราคา
1.5 กําหนดยืนราคา
1.6 คําจํากัดความ
บทที่ 2 รายละเอียดของงาน
2.1 คุณสมบัติของบุคลากร
2.2 อัตรากําลัง
2.3 ตารางการปฏิบัติงาน
2.4 สิ่งที่ผู้ว่าจ้างจัดหาให้และสิ่งที่ผู้รับจ้างต้องจัดหา 2.5 รายละเอียดการให้บริการ
2.6 ขอบเขตงานที่รับผิดชอบและคุณภาพงานที่ต้องการ
บทที่ 3 เงื่อนไขการจ้าง
35
6
6
7
7
8
10
10
12
15
57
17
3.1 เงื่อนไขทั่วไป
3.2 การตรวจการจ้าง ค่าจ้างและการจ่ายเงิน
3.3 ความรับผิดชอบและบทปรับ
3.4 อื่นๆ
2222
Fmi 7.
ผู้จัดการทั่วไป
พนักงานบริหารอาคาร
พนักงานบริหารอาคาร
สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
1.1 บทนํา
บทที่ 1 บทนําและวัตถุประสงค์
3/29
ด้วยสํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มีความประสงค์จัดจ้างงานบริหารจัดการ อาคารจัตุรัสจามจุรี (Chamchuri Square) ตั้งอยู่เลขที่ 315,317,319 ถนนพญาไท แขวงปทุมวัน เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร บนพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 270,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยอาคารซึ่งเป็นอาคารที่พักอาศัย อาคารสํานักงาน อาคารศูนย์การค้าและที่จอดรถ โดยมีรายละเอียด ดังนี้
อาคารที่พักอาศัย (Residence ประเภท Leasehold) สูง 24 ชั้น (ไม่มีชั้น 13) จํานวนห้องพัก 220 ห้อง มีพื้นที่ประมาณ 40,300 ตารางเมตร เปิดบริการ 24 ชั่วโมง โดยมีรายละเอียดพื้นที่ตามตาราง ดังนี้
จํานวนห้อง พื้นที่ส่วนกลาง
บ
0
ชน
พักอาศัย
(ตร.ม)
B
1,500
G
LO
5
6 24
ดาดฟ้า
300
1,000
220 ห้อง
9,210
1,200
การใช้งาน
พื้นที่ส่วนกลาง = ห้องทํางานช่าง, ห้องงานระบบต่างๆ, พื้นที่จอดรถ, ห้องเครื่อง, ทางหนีไฟ, ห้องเก็บของ ฯลฯ
พื้นที่ส่วนกลาง = Lobby, ห้องเก็บของ, ทางเดิน, ห้อง Mail Box พื้นที่ส่วนกลาง = Club house, สระว่ายน้ําและสวนหย่อม, ห้องออก กําลังกาย, ห้องน้ํา, ห้องประชุม, ห้องโยคะ, ห้อง Internet
จํานวนห้องพักอาศัยรวม 220 ห้อง
พื้นที่ส่วนกลาง = ทางเดิน,โถงลิฟต์, ห้องเก็บขยะ, ห้องเครื่อง,ทางหนีไฟ พื้นที่ส่วนกลาง = ห้องเครื่องลิฟต์, ห้องเครื่องปั้มและหลังคา, ระบบ ป้องกันฟ้าผ่าและอื่น ๆ, ห้องเก็บของ
ๆ
อาคารสํานักงาน (Office) สูง 41 ชั้น (ไม่มีชั้น 13) มีพื้นที่ประมาณ 124,600 ตารางเมตร เปิดบริการ 06.00 – 22.00 น. โดยมีรายละเอียดพื้นที่ตามตาราง ดังนี้
พื้นที่เช่า พื้นที่ส่วนกลาง
ชน
การใช้งาน
11-41
(ตร.ม)
93,914
(ตร.ม)
24,186
พื้นที่เช่า = ออฟฟิศสํานักงานให้เช่า (ไม่มีชั้น 13)
M1/
5,300
M2
ดาดฟ้า
1,200
Yzmm จ.
ผู้จัดการทั่วไป
พื้นที่ส่วนกลาง = ทางเดิน, ห้องเครื่องงานระบบ,โถงลิฟต์, ทางหนีไฟ, ห้องน้ํา, ห้องซักล้าง, อื่นๆ
พื้นที่ส่วนกลาง = ห้องเครื่องงานระบบ, ทางหนีไฟ, ห้องเก็บเอกสาร
พื้นที่ส่วนกลาง = ห้องเครื่องงานระบบ, และอุปกรณ์ระบบประกอบ
อาคารอื่น ๆ
ๆ
พนักงานบริหารอาคาร
พนักงานบริหารอาคาร
สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
4/29
อาคารส่วนฐานร้านค้าปลีก (Podium) เป็นอาคารเชื่อมต่อระหว่างอาคารพักอาศัย (Residence) และ อาคารสํานักงาน (Office) สูง 5 ชั้น และชั้นใต้ดิน มีพื้นที่ประมาณ 30,400 ตารางเมตร เปิดบริการ 10.00 – 22.00 น (ยกเว้นทางเชื่อมคณะพาณิชย์และประตู MRT เปิดให้บริการตั้งแต่ 05.30 – 23.30 น.และชั้น G และ 4 เปิดให้บริการตั้งแต่ 07:30 น.) โดยมีรายละเอียดพื้นที่ตามตาราง ดังนี้
พื้นที่เช่า
พื้นที่ส่วนกลาง
บ
ชน
(ตร.ม)
(ตร.ม)
B
4,400
1,800
G
4,900
2,200
2
4,600
1,900
3
3,500
1,800
4-5
3,107
720
การใช้งาน
พื้นที่เช่า = ร้านค้าและศูนย์อาหาร, ซุปเปอร์มาร์เก็ต พื้นที่ส่วนกลาง = ทางเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีสามย่าน, ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ทางหนีไฟ, ห้องน้ํา, ลิฟต์, พื้นที่จอดรถ, ห้อง เครื่องงานระบบ
พื้นที่เช่า - ร้านอาหารและเครื่องดื่ม, ธนาคาร

พื้นที่ส่วนกลาง = ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ทางหนีไฟ, ห้องน้ํา, ลิฟต์ห้อง เครื่องงานระบบ, พื้นที่จัดกิจกรรม, บ่อน้ําพุ
พื้นที่เช่า = ร้านอาหารและเครื่องดื่ม, คลีนิกเวชกรรม
พื้นที่ส่วนกลาง = ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ทางหนีไฟ, ห้องน้ํา, ลิฟต์, ห้อง เครื่องงานระบบ

พื้นที่เช่า - ร้านอาหารและเครื่องดื่ม, โรงเรียนเสริมทักษะ, คลีนิกเวชกรรม พื้นที่ส่วนกลาง = ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ทางหนีไฟ, ห้องน้ํา, ลิฟต์, ห้อง เครื่องงานระบบ
พื้นที่เช่า = ร้านหนังสือ, สํานักงานให้เช่า
พื้นที่ส่วนกลาง = ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ทางหนีไฟ, ห้องน้ํา, ลิฟต์, ห้อง เครื่องงานระบบ
ลานจอดรถยนต์ สูง 10 ชั้น และชั้นใต้ดิน มีพื้นที่ประมาณ 79,200 ตารางเมตร โดยมีรายละเอียดพื้นที่
ตามตาราง ดังนี้
พื้นที่เช่า พื้นที่ส่วนกลาง
บ
ชน
การใช้งาน
(ตร.ม)
(ตร.ม)
B,
300
78,900
พื้นที่เช่า = ห้องเก็บของ, ร้านอาหาร
P1-P10A
พื้นที่ส่วนกลาง = พื้นที่จอดรถ, โถงลิฟต์, บันได, ห้องน้ํา, ห้องสโตร์, ห้องเครื่องงานระบบ,ห้องทํางานทีมต่าง ๆ
อาคารจอดรถจักรยานยนต์ สูง 2 ชั้น มีพื้นที่ประมาณ 800 ตารางเมตร โดยมีรายละเอียดพื้นที่ตาม
ตาราง ดังนี้
ชน
ชั้น
พื้นที่เช่า พื้นที่ส่วนกลาง
การใช้งาน
(ตร.ม)
(ตร.ม)
1-2
800
พื้นที่ส่วนกลาง = พื้นที่จอดรถจักรยานยนต์, บันได
Sinn 7. ผู้จัดการทั่วไป
พนักงานบริหารอาคาร
พนักงานบริหารอาคาร
สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
พื้นที่โดยรอบอาคาร ขอบเขตพื้นที่รับผิดชอบ ประกอบด้วย 1. พื้นที่สวน และต้นไม้โดยรอบอาคาร
2. พื้นที่จุด Load ของ, ห้องขยะ 2 ห้อง, สถานีแก๊ส
3. รางน้ําทิ้งโดยรอบอาคาร
4. ป้ายรถประจําทาง, ป้ายโฆษณา
5. ราง Gutter ระบายน้ําริมถนน
5/29
6. ทางรถวิ่งรอบอาคาร, ทางวนรถ, บันไดขึ้น-ลง พื้นที่จอดรถ, Ramp ขึ้น-ลงและทางลาด
7. พื้นที่ภายในบริเวณศาลเจ้า และพื้นที่โดยรอบทั้งหมด
พ
8. รา
รางระบายน้ําตามชั้นต่างๆ
พื้นที่ต้นไม้ และสวนหย่อม ขอบเขตพื้นที่รับผิดชอบ ประกอบด้วย

1. รอบอาคาร ชั้น G พื้นที่โดยประมาณ 18,000 ตารางเมตร
2. สวนหย่อม บริเวณ ชั้น 5 อาคารที่พักอาศัย (Club House) พื้นที่โดยประมาณ 1,000 ตารางเมตร พื้นที่ให้เช่า ที่ยังไม่มีผู้เช่า ขอบเขตพื้นที่รับผิดชอบ ประกอบด้วย
3. พื้นที่ว่างให้เช่าอาคารพักอาศัย, อาคารสํานักงาน, อาคารส่วนฐานร้านค้าปลีก
   1.1 วัตถุประสงค์
   จัดหาผู้รับจ้างที่มีความรู้ ความชํานาญ ในการดําเนินการด้านงานรักษาความสะอาด โดยต้องการให้ อาคารมีความสะอาดอยู่เสมอ เป็นที่น่าดูสําหรับผู้ที่พบเห็น มีความเชี่ยวชาญแบบมืออาชีพ ตลอดจนได้ตาม มาตรฐาน ถูกต้องตามกฎหมาย ถูกต้องตามพระราชบัญญัติ และข้อบังคับต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงมีความพร้อม ให้อาคารสามารถใช้งานได้ครบทุกด้าน และงานดูแลบํารุงรักษาต้นไม้ สวนหย่อม ทั้งภายในและภายนอกอาคารดังนี้
   1.1.1 ความพร้อมในเชิงการให้บริการงานรักษาความสะอาดของอาคารให้ปราศจากสิ่งสกปรก ซึ่งเป็น ส่วนหนึ่งของการบํารุงรักษาอาคารให้อยู่ในสภาพดี น่าอยู่ น่าอาศัย น่ามาใช้บริการ ทั้งภายในและ
   ภายนอกอยู่เสมอ
   1.1.2 ความพร้อมในการให้บริการงานรักษาความสะอาดครอบคลุมทั่วพื้นที่ และการให้บริการสิ่งอํานวย ความสะดวก เช่น พื้นที่ส่วนกลาง ห้องประชุม พื้นที่สํานักงาน ห้องโดยสารลิฟต์ ห้องน้ํา ห้องพัก ขยะ ห้องเก็บของ ชั้นดาดฟ้า ลานจอดรถ และบริเวณโดยรอบอาคาร เป็นต้น โดยมุ่งหวังให้ผู้ใช้ อาคารได้รับบริการที่ดี และมีความพึงพอใจในบริการที่ได้รับ
   1.1.3 ความพร้อมในด้านอาชีวอนามัยของผู้ทํางาน ผู้อยู่อาศัย มาใช้บริการ ปราศจากกลิ่นอันไม่พึง
   ประสงค์รบกวน ทั้งภายในและภายนอกอาคาร
   1.1.4 ความพร้อมในเชิงการให้บริการงานรักษาความสะอาดที่มีกระบวนการทํางานที่เป็นระบบ รวดเร็ว
   สามารถตรวจสอบกลับและอ้างอิงข้อมูลแบ่งตามประเภทของพื้นผิววัสดุ น้ํายาที่ใช้
   ใช้ทําความสะอาด
   ตลอดจนคู่มือและประวัติต่างๆ ที่ถูกต้องครบถ้วนได้เสมอ
   1.1.5 ความพร้อมในเชิงการให้บริการงานรักษาความสะอาดอาคาร ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งเพื่อนําไปสู่การช่วย ลดต้นทุนของอาคาร ให้มีต้นทุนการดูแลบํารุงรักษาอาคารโดยรวมที่ต่ํา และมีการลงทุนเพิ่มเติม เฉพาะเท่าที่จําเป็นเท่านั้น
   1.1.6
   ตัดแต่ง เพาะชํา ดูแลบํารุงรักษาต้นไม้ สวนหย่อมให้มีการเจริญเติบโต งอกงามดี สวยงามอยู่เสมอ
   Formi 7.
   ผู้จัดการทั่วไป
   จริ
   พนักงานบริหารอาคาร
   พนักงานบริหารอาคาร